REFORMATRIBUTÁRIA 2026
A partir de 2026, proprietários de imóveis que vivem da renda de aluguéis passarão a enfrentar mudanças significativas em sua tributação.
Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará a estar sujeita também ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Pela primeira vez, contribuintes enquadrados como regulares deverão emitir nota fiscal ou documento fiscal equivalente nas locações residenciais e comerciais, com o preenchimento dos campos relativos à CBS e ao IBS.
Segundo o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, o recolhimento do IBS e da CBS será obrigatório para pessoas físicas que se enquadrarem em dois critérios cumulativos:
Possuir mais de três imóveis alugados;
Obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.
O sistema de transição funcionará da seguinte forma:
2026 e 2027: alíquotas iniciais simbólicas de IBS e CBS, permitindo adaptação de contribuintes e sistemas;
a partir de 2028: aumento progressivo das alíquotas dos novos tributos, com redução proporcional de ISS, PIS e Cofins;
2033: extinção completa dos tributos antigos e aplicação integral do IBS e da CBS.
Na prática, para pessoas físicas que hoje pagam apenas IRPF, cada avanço da transição significará acréscimo efetivo na carga tributária sobre os aluguéis. Com a reforma, a carga tributária pode superar 35% ou até ultrapassar 40% da renda bruta, dependendo da faixa de IR e da base de cálculo adotada.
Isso decorre da estimativa de alíquota combinada de cerca de 26,5% para IBS/CBS — sendo, aproximadamente, 18% referentes ao IBS e 8,5% à CBS. Somada ao IRPF progressivo, a tributação pode se tornar significativamente superior àquela tradicionalmente aplicada às pessoas jurídicas.
E em caso de venda e/ou transmissão de imóveis na herança, onde há incidência de ITCMD e/ou ITBI? A principal mudança no ITCMD é a adoção obrigatória de alíquotas progressivas em todos os estados, conforme previsto na reforma tributária.
Na prática, quanto maior o valor da herança ou da doação, maior será a alíquota aplicada, respeitado o teto nacional de 8%.
Outra alteração relevante é a definição da base de cálculo. A partir de 2026, o imposto passa a incidir sobre o valor de mercado dos bens, e não mais sobre valores históricos ou contábeis. No caso do ITBI, as mudanças decorrem principalmente de decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A base de cálculo do imposto passa a ser o valor de mercado declarado pelo contribuinte, e não valores de referência fixados unilateralmente pelos municípios.
O brasileiro, expectador da própria tragédia, terá aumento de pagamento de impostos para subsidiar um Estado perdulário, lotado de dirigentes inescrupulosos, que usarão o seu dinheiro para sustentar as benesses e rapapés de sempre.
Até quando suportaremos a República Socialista do Brasil?
