REFORMATRIBUTÁRIA 2026
A partir de 2026, proprietários de imóveis que vivem da
renda de aluguéis passarão a enfrentar mudanças significativas
em sua tributação.
Com a entrada em vigor da Lei Complementar
nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, a locação
de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de
Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará a estar sujeita
também ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à
Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Pela primeira vez, contribuintes enquadrados como
regulares deverão emitir nota fiscal ou documento fiscal
equivalente nas locações residenciais e comerciais, com o
preenchimento dos campos relativos à CBS e ao IBS.
Segundo o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, o
recolhimento do IBS e da CBS será obrigatório para pessoas
físicas que se enquadrarem em dois critérios cumulativos:
Possuir mais de três imóveis alugados;
Obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.
O sistema de transição funcionará da seguinte forma:
2026 e 2027: alíquotas iniciais simbólicas de IBS e CBS,
permitindo adaptação de contribuintes e sistemas;
a partir de 2028: aumento progressivo das alíquotas dos
novos tributos, com redução proporcional de ISS, PIS e
Cofins;
2033: extinção completa dos tributos antigos e aplicação
integral do IBS e da CBS.
Na prática, para pessoas físicas que hoje pagam apenas
IRPF, cada avanço da transição significará acréscimo efetivo na
carga tributária sobre os aluguéis.
Com a reforma, a carga tributária pode superar 35%
ou até
ultrapassar 40% da renda bruta, dependendo da faixa de IR e da
base de cálculo adotada.
Isso decorre da estimativa de alíquota
combinada de cerca de 26,5% para IBS/CBS — sendo,
aproximadamente, 18% referentes ao IBS e 8,5% à CBS. Somada
ao IRPF progressivo, a tributação pode se tornar
significativamente superior àquela tradicionalmente aplicada às
pessoas jurídicas.
E em caso de venda e/ou transmissão de imóveis na
herança, onde há incidência de ITCMD e/ou ITBI?
A principal mudança no ITCMD é a adoção obrigatória de
alíquotas progressivas em todos os estados, conforme previsto na
reforma tributária.
Na prática, quanto maior o valor da herança ou
da doação, maior será a alíquota aplicada, respeitado o teto
nacional de 8%.
Outra alteração relevante é a definição da base de cálculo.
A partir de 2026, o imposto passa a incidir sobre o valor de
mercado dos bens, e não mais sobre valores históricos ou
contábeis.
No caso do ITBI, as mudanças decorrem principalmente de
decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior
Tribunal de Justiça (STJ). A base de cálculo do imposto passa a
ser o valor de mercado declarado pelo contribuinte, e não valores
de referência fixados unilateralmente pelos municípios.
O brasileiro, expectador da própria tragédia, terá aumento
de pagamento de impostos para subsidiar um Estado perdulário,
lotado de dirigentes inescrupulosos, que usarão o seu dinheiro
para sustentar as benesses e rapapés de sempre.
Até quando suportaremos a República Socialista do Brasil?
